Artículo de Alejandro Fuentes-Lojo Rius. Abogado. Vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña

El art. 11 de la LAU contempla el derecho del arrendatario de vivienda a poner fin al contrato, rescindirlo unilateralmente, sin necesidad de justa causa, siempre y cuando haya transcurrido una duración de seis meses de contrato y preavisando a la propiedad con una antelación mínima de treinta días.

Con habitualidad se plantea por el arrendatario de vivienda que ha sufrido una crisis familiar y debe desalojar la vivienda familiar si puede ejercitar dicho derecho de desistimiento y cómo proceder para desvincularse del contrato de arrendamiento.

La cuestión que es aparentemente sencilla, pues la ley prevé en estos casos el derecho de subrogación a favor del miembro de la pareja que tras la ruptura de la convivencia se queda en la vivienda familiar (arts. 12 de la LAU), se torna muy problemática cuando ambos miembros de la pareja son coarrendatarios, habiéndose ambos vinculado voluntariamente con el arrendador, ya que en caso de coarrendamiento, tan solo se procede el ejercicio del derecho legal de desistimiento del contrato si ambos miembros de la pareja desisten del contrato conjuntamente, no pudiendo obligar uno de ellos al otro, y que, por tanto, en caso de que solo desee desistir del contrato uno de ellos, precisará la autorización del arrendador, ya que el art. 11 de la LAU no faculta al arrendatario para realizar una modificación subjetiva del contrato. La razón de ello es que la propiedad no puede acumular la pérdida del beneficio del plazo y la pérdida de la garantía de la cotitularidad pasiva de la deuda. En consecuencia, el arrendador no tiene por qué autorizar la salida del contrato de uno de los coarrendatarios, no pudiendo ejercitarse el desistimiento parcialmente. Así pues, en estos casos, el coarrendatario que desaloja la vivienda fruto de la crisis familiar quedará “atrapado” en dicho contrato de arrendamiento, y responderá solidariamente del pago de la renta frente al arrendador hasta la extinción del contrato; sin perjuicio del derecho a exigir en su caso, el reintegro de la renta que se ha visto obligado a abonar a la propiedad a la expareja que continua residiendo en la vivienda familiar sin abonar renta alguna, pero siempre ello sujeto a que se resuelva en el proceso de separación o divorcio.