Problemàtica de l'exercici de la facultat de desistiment de l'arrendament d'habitatge en cas de crisi familiar
Article d'Alexandre Fuentes-Lojo Rius. Advocat. Vocal de la Comissió de Codificació de Catalunya
L'art. 11 de la LAU contempla el dret de l'arrendatari d'habitatge a posar fi al contracte, rescindir-lo unilateralment, sense necessitat de causa justa, sempre que hagi transcorregut una durada de sis mesos de contracte i preavisant la propietat amb una antelació mínima de trenta dies .
Sovint es planteja per l'arrendatari d'habitatge que ha patit una crisi familiar i ha de desallotjar l'habitatge familiar si pot exercir aquest dret de desistiment i com cal desvincular-se del contracte d'arrendament.
La qüestió que és aparentment senzilla, ja que la llei preveu en aquests casos el dret de subrogació a favor del membre de la parella que després de la ruptura de la convivència es queda a l'habitatge familiar (arts. 12 de la LAU), es torna molt problemàtica quan ambdós membres de la parella són coarrendataris, i tots dos estan vinculats voluntàriament amb l'arrendador, ja que en cas de coarrendament, tan sols es procedeix l'exercici del dret legal de desistiment del contracte si ambdós membres de la parella desisteixen del contracte conjuntament, no podent obligar-ne un a l'altre, i que, per tant, en cas que només vulgui desistir del contracte un d'ells, necessitarà l'autorització de l'arrendador, ja que l'art. 11 de la LAU no faculta l'arrendatari per fer una modificació subjectiva del contracte. La raó és que la propietat no pot acumular la pèrdua del benefici del termini i la pèrdua de la garantia de la cotitularitat passiva del deute. En conseqüència, l'arrendador no ha d'autoritzar la sortida del contracte d'un dels coarrendataris, i no es pot exercir el desistiment parcialment. Així, doncs, en aquests casos, el coarrendatari que desallotja l'habitatge fruit de la crisi familiar quedarà “atrapat” en aquest contracte d'arrendament, i respondrà solidàriament del pagament de la renda davant de l'arrendador fins a l'extinció del contracte; sense perjudici del dret a exigir si escau, el reintegrament de la renda que s'ha vist obligat a abonar la propietat a l'exparella que continua residint a l'habitatge familiar sense abonar cap renda, però sempre això subjecte al fet que es resolgui al procés de separació o divorci.